Новий формат оренди квартир в Україні: як працюватиме build-to-rent

Ціни на оренду житла в Україні тримаються на високому попиті: у середньому квартиру здають за сім днів, а дохідність у деяких містах сягає 9–10%. Про те, що потрібно країні, аби масштабувати новий формат будинків «під оренду» — build-to-rent, розповіли в колонці для медіа про гроші КОШТ.

Сьогодні український ринок оренди залишається роздрібним: тисячі окремих власників самостійно здають квартири. Для орендаря це дуже різний рівень житла й сервісу, а для інвестора — фактично ще один невеликий операційний бізнес із пошуком мешканців, дрібними ремонтами та підписанням договорів.

Build-to-rent працює інакше. Будинок від початку проєктується для довгострокової оренди, а управління повністю передається професійній керуючій компанії. У світі це вже окремий інституційний сегмент нерухомості; в Україні такого статусу формат досі не має.

Скільки приносить оренда та як вона впливає на ціни

За даними британських досліджень, на які посилається авторка колонки, наявність у будинку єдиного оператора та спільної інфраструктури дозволяє отримувати на 11–15% вищий орендний чек, ніж в аналогічних квартирах того самого району від приватних власників. Тобто сама модель може збільшувати виручку з кожного квадратного метра.

В Україні дохідність житлової дохідної нерухомості сягає 8–12%. Однак підсумковий результат залежить від вартості обʼєкта, орендної ставки, рівня вакантності та операційних витрат. Тому в BTR оцінюють не лише ціну квадратного метра, а й тривалість проживання орендарів та ефективність керуючої компанії.

Що потрібно для масштабування формату

Головна проблема — відсутність інфраструктури ринку, а не попиту. Build-to-rent в українському законодавстві не має окремого правового статусу, тому девелопери працюють у тому самому полі, що й усі інші, без спеціальних стимулів чи правил. Інвестор, який вкладає кошти в актив на 10–20 років, потребує визначеності.

Перший крок у цьому напрямі вже зроблено: у червні 2025 року набрав чинності закон № 7508 про державно-приватне партнерство у житловому будівництві. За ним муніципалітет надає землю й допомагає з дозволами, а приватний девелопер будує: частина квартир передається громаді, решта реалізується на ринкових умовах.

Звідки брати гроші на нові будинки

Банківське фінансування житлового будівництва на ранніх стадіях практично відсутнє: за даними Мінрозвитку, кредити девелоперам становлять близько 1% банківських портфелів. Тому більшу частину витрат забудовники забезпечують із власного капіталу, що обмежує кількість проєктів, які водночас можна запустити.

Масштабувати сектор могли б REIT-фонди — інвестиційні фонди нерухомості, які збирають гроші інвесторів через продаж часток. За даними Nareit, у США понад 150 мільйонів громадян вкладають у нерухомість саме через REITs. В Україні таких фондів де-факто бракує, оскільки окремого законодавства для них немає — діє лише закон «Про інститути спільного інвестування».

Що виграють орендарі та скільки коштуватиме житло

Для міст професійна орендна нерухомість означає новий житловий фонд, який можна використовувати як доступне орендне житло — особливо там, де зростає кількість переселенців, молодих спеціалістів і людей, які не готові чи не можуть купити квартиру. Зниження барʼєрів для приватного капіталу, за оцінкою авторки, дозволило б місту впливати на доступність нерухомості так, щоб оплата оренди не зʼїдала половину бюджету молодої сімʼї.

На думку Надії Рибакової, комерційної директорки Standard One, завдання держави в цій моделі — не будувати самій, а створювати умови, за яких приватному бізнесу вигідно зводити й керувати такими будинками. У фіналі, як прогнозує авторка, виграють усі: орендар отримає більшу пропозицію якісного житла, інвестор — прогнозований дохід, а місто — новий житловий фонд.

Раніше Politeka повідомляла, де можна знайти безпечне і дешеве житло.

Також Politeka повідомляла, в якому районі Львова можна знайти найдешевше житло.

Як повідомляла Politeka, скільки коштує зняти житло у Вінниці.