Новый формат аренды квартир в Украине: как будет работать build-to-rent

Цены на аренду жилья в Украине держатся на высоком спросе: в среднем квартиру сдают за семь дней, а доходность в некоторых городах достигает 9–10%. О том, что нужно стране, чтобы масштабировать новый формат домов «под аренду» — build-to-rent, рассказали в колонке для медиа о деньгах КОШТ.

Сегодня украинский рынок аренды остается розничным: тысячи отдельных владельцев самостоятельно сдают квартиры. Для арендатора это очень разный уровень жилья и сервиса, а для инвестора — фактически еще один небольшой операционный бизнес с поиском жильцов, мелким ремонтом и подписанием договоров.

Build-to-rent работает иначе. Дом изначально проектируется для долгосрочной аренды, а управление полностью передается профессиональной управляющей компании. В мире это уже отдельный институциональный сегмент недвижимости; в Украине такого статуса формат до сих пор не имеет.

Сколько приносит аренда и как она влияет на цены

По данным британских исследований, на которые ссылается автор колонки, наличие в доме единого оператора и общей инфраструктуры позволяет получать на 11–15% более высокий арендный чек, чем в аналогичных квартирах того же района от частных владельцев. То есть сама модель может увеличивать выручку с каждого квадратного метра.

В Украине доходность жилой доходной недвижимости достигает 8–12%. Однако итоговый результат зависит от стоимости объекта, арендной ставки, уровня вакантности и операционных расходов. Поэтому в BTR оценивают не только цену квадратного метра, но и продолжительность проживания арендаторов и эффективность управляющей компании.

Что нужно для масштабирования формата

Главная проблема — отсутствие инфраструктуры рынка, а не спроса. Build-to-rent в украинском законодательстве не имеет отдельного правового статуса, поэтому девелоперы работают в том же поле, что и все остальные, без специальных стимулов или правил. Инвестор, вкладывающий средства в актив на 10–20 лет, нуждается в определенности.

Первый шаг в этом направлении уже сделан: в июне 2025 года вступил в силу закон № 7508 о государственно-частном партнерстве в жилищном строительстве. По нему муниципалитет предоставляет землю и помогает с разрешениями, а частный девелопер строит: часть квартир передается общине, остальное реализуется на рыночных условиях.

Откуда брать деньги на новые дома

Банковское финансирование жилищного строительства на ранних стадиях практически отсутствует: по данным Минразвития, кредиты девелоперам составляют около 1% банковских портфелей. Поэтому большую часть затрат застройщики обеспечивают из собственного капитала, что ограничивает количество проектов, которые можно запускать одновременно.

Масштабировать сектор могли бы REIT-фонды — инвестиционные фонды недвижимости, которые собирают деньги инвесторов через продажу долей. По данным Nareit, в США более 150 миллионов граждан вкладывают в недвижимость именно через REITs. В Украине таких фондов фактически не хватает, поскольку отдельного законодательства для них нет — действует лишь закон «Об институтах совместного инвестирования».

Что выигрывают арендаторы и сколько будет стоить жилье

Для городов профессиональная арендная недвижимость означает новый жилой фонд, который можно использовать как доступное арендное жилье — особенно там, где растет количество переселенцев, молодых специалистов и людей, которые не готовы или не могут купить квартиру. Снижение барьеров для частного капитала, по оценке автора, позволило бы городу влиять на доступность недвижимости так, чтобы оплата аренды не съедала половину бюджета молодой семьи.

По мнению Надежды Рыбаковой, коммерческого директора Standard One, задача государства в этой модели — не строить самой, а создавать условия, при которых частному бизнесу выгодно возводить и управлять такими домами. В финале, как прогнозирует автор, выигрывают все: арендатор получит большее предложение качественного жилья, инвестор — прогнозируемый доход, а город — новый жилой фонд.

Ранее Politeka сообщала, где можно найти безопасное и дешевое жилье.

Также Politeka сообщала, в каком районе Львова можно найти самое дешевое жилье.

Как сообщала Politeka, сколько стоит снять жилье в Виннице.