Цены на аренду квартир в Киеве резко изменились: юрист рассказала, что проверить перед заселением

Рынок аренды жилья в Киеве в начале октября заметно изменился. За два месяца количество активных объявлений об аренде в столице выросло на 66%, а средняя стоимость долгосрочной аренды за последний месяц снизилась примерно на 3–5%. При этом выбор квартиры для многих арендаторов теперь зависит от этажа, наличия укрытия, близости к метро и возможности пережить отключение электроэнергии.

По данным ЛУН, медианная стоимость долгосрочной аренды в Киеве составляет около 17 тыс. грн за однокомнатную квартиру, за двухкомнатную просят 25 тыс. грн, а цены на трехкомнатные достигают 44 тыс. грн. Из-за риска отключений электроэнергии и проблем с работой лифтов спрос на квартиры на высоких этажах снизился.

Вместо этого арендаторы чаще ищут нижние этажи, дома возле метро и объекты с подземной парковкой или другим укрытием. Серьезным преимуществом стала и энергонезависимость: все чаще поступают запросы на генераторы, резервное питание для насосов, отопления и лифтов, а также на автономное питание непосредственно в квартире.

Адвокат, управляющий партнер Адвокатского объединения «Компетенс» Марина Суткович в комментарии изданию «Фокус» советует не торопиться с передачей денег, даже если квартира кажется выгодной по цене. В 2026 году Украина фактически начала реформу жилищного законодательства: вступил в силу новый закон «Об основных принципах жилищной политики», а Жилищный кодекс 1983 года в основном утратил силу. Для человека, арендующего обычную квартиру у частного владельца, правила кардинально не изменились — договор аренды, как и раньше, заключается в соответствии с Гражданским кодексом Украины.

Кто имеет право сдавать квартиру

Перед подписанием договора стоит убедиться, что человек действительно имеет право распоряжаться квартирой. Юрист советует проверить документы, подтверждающие право собственности и личность владельца. Если договор подписывает не владелец, а его представитель, нужно проверить документы, подтверждающие его полномочия. «Наличие ключей само по себе не подтверждает этих полномочий», — подчеркивает Марина Суткович.

Если у квартиры несколько совладельцев, следует учесть права каждого из них и убедиться, что человек, сдающий жилье, имеет на это право. Арендатор обычно сразу вносит несколько платежей — деньги за первый месяц, иногда оплату за последний месяц и страховой депозит, после чего перевозит свои вещи, технику и документы.

Чем опасна аренда «через знакомого»

Адвокат описала ситуации, когда доступ к квартире имеет человек, не являющийся ее владельцем. Например, владелец за границей оставляет ключи соседу или знакомому — тот без ведома хозяина находит арендатора, берет первый платеж и залог, а затем исчезает, и настоящий владелец заявляет, что не давал согласия на аренду.

В практике юриста был и более необычный случай, когда одну квартиру фактически пытались сдать дважды. Владелец находился за границей и оставил ключи соседке, а в квартире уже проживал арендатор, который на несколько месяцев уехал домой, — и человек, имевший доступ к жилью, пытался сдать его на этот период другому. Вещи первого арендатора во время осмотра пытались спрятать в другой комнате. Когда потенциальные арендаторы попросили показать документы от владельца, сделать это не смогли. Поэтому даже участие риелтора автоматически не означает, что право человека сдавать квартиру было проверено должным образом.

Что обязательно указать в договоре

Юрист советует заключать письменный договор аренды даже в том случае, если стороны хорошо знакомы или договариваются «на доверии», — Гражданский кодекс прямо предусматривает письменную форму договора аренды жилья. В документе следует четко указать точный адрес и характеристики квартиры, срок аренды, размер арендной платы, дату и способ оплаты, условия возможного повышения платы, кто оплачивает коммунальные услуги, взносы в ОСМД и интернет, размер залога и условия его возврата, кто отвечает за текущий и капитальный ремонт, кто еще имеет право проживать в квартире, условия относительно домашних животных, курения и субаренды, порядок досрочного расторжения договора, а также состояние квартиры, мебели и техники на момент заселения.

Важно не ограничиваться формулировкой «аренда плюс коммунальные». В договоре лучше прямо определить, какие именно платежи берет на себя арендатор, а какие остаются за собственником.

К договору стоит приложить акт приема-передачи, в котором зафиксировать состояние квартиры, мебели и бытовой техники, имеющиеся повреждения и показания счетчиков. «Еще лучше сделать фотографии квартиры и имущества на момент заселения — это особенно важно в связи с залогом», — добавляет Марина Суткович.

Кто должен платить взносы в ОСМД

Отдельно в договоре нужно прописать платежи, связанные с ОСМД. Здесь важно различать обычный ежемесячный взнос на содержание дома и разовые целевые взносы — например, на замену лифта, ремонт крыши или фасада. Формулировка «коммунальные услуги оплачивает арендатор» может оказаться недостаточно конкретной.

Сам факт аренды не делает человека совладельцем дома: арендатор не получает права голоса на собраниях ОСМД и не участвует в управлении домом. Однако он пользуется общим имуществом — подъездом, лифтом, двором, парковкой, поэтому должен соблюдать установленные правила. Перед заселением стоит расспросить владельца о доступе на территорию, парковке, пользовании общими помещениями и других ограничениях.

На что обратить внимание в киевской квартире перед заселением

Из-за военных рисков к юридическим проверкам добавился еще один аспект — пригодность жилья для проживания в нынешних условиях. Перед подписанием договора арендатору стоит отдельно проверить:

• этаж — сможете ли вы пользоваться лестницей, когда отключат электроэнергию и остановится лифт;
• укрытие — где оно расположено, сколько времени занимает дорога до него и действительно ли оно доступно жильцам;
• электроэнергию — есть ли генератор, аккумуляторное питание или другие решения на случай длительного отключения;
• воду и отопление — зависит ли их работа от электроэнергии и предусмотрено ли резервное питание;
• доступ к дому — как работают домофон, ворота, лифт во время отключений;
• правила ОСМД — есть ли ограничения по парковке, пользованию двором, ремонтам или общим зонам.

На фоне роста предложения у арендатора появилось больше возможностей для выбора. Однако более дешевая квартира может принести проблемы с документами, платежами или условиями проживания. Поэтому перед тем как отдать деньги, важно проверить не только цену и фото в объявлении, но и то, кто именно сдает жилье, что написано в договоре и какие правила действуют в конкретном доме.